2017年的3月份注定是一个不平静的月份，继去年10月份热点城市集中限购以来，又有20多个城市限购或收紧限购。今年初房价上涨的排头兵——北京，更是忙得焦头烂额，不但在10天内经历了7次限购收紧，还专门被央行点名并执行史无前例的认房认贷认离婚，措施不可谓不严厉。
我在3月20日的公号“小易论楼市”文章《多城限购加码，合肥会跟进吗？》中提到，下一步采取限购的城市可能有“宁波，常州，中山”，进一步收紧的城市可能有“天津，廊坊，济南，嘉兴，厦门，福州，佛山，武汉，成都”。结果随后几天里，中山限购，佛山、嘉兴、厦门、成都都不同程度的收紧了限购措施。
我并不是强调自己预测有多么准确，我只是在提醒大家政府的限购逻辑是多么清晰。以上提到的这些城市，无一例外都是在去年国庆限购之后房价未停止上涨步伐，部分城市3月份以来表现尤为突出。国家一再强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，然而北京的表现却与此大相径庭，所谓棒打出头鸟，央行的板子注定要先打在北京身上。
去年的房价暴涨使得本已满目疮痍的实体经济更加雪上加霜，大家的资金都跑去了楼市，实体经济得不到充足的流动性，转型升级也无从谈起。银行贷款绝大部分都是房贷，这部分资金只是在金融系统内部流转，仅仅吹大了房地产的资产泡沫。如果实体经济持续得不到补养，房地产最终也会成为无源之水无本之木，系统性金融风险随时可能爆发。
之前预计合肥的限购政策收紧状态会一直持续到明年年中，也就是十九大之后，因此市场会一直相对低迷。我一再跟各位网友强调，今年房地产市场的基调是稳，国家不希望房价继续上涨，也不希望房价发生暴跌，而是走势基本保持一条横线。只要深刻理解了国家的政策底线，相信大部分人对接下来的房产投资都会游刃有余。
在经历了去年房价暴涨以来，不管是兴奋还是惊慌，绝大部分人的情绪并未完全稳定下来，尽管市场在限购之后开始趋冷，但市场参与者的热情可能随时再次被点燃，国家务必死死打压投资投机者。因此一定要坚信国家调控的决心，这是经济发展的底线，如果你今年还想在房产市场再投机一把，我劝你最好放弃此念头。
既然房价的走势基本上是一条平线，合肥的房地产市场还有没有投资价值了呢？我想说有，但是机会有限，收益有限。我们首先要摒除那种赚一把就跑的投机思维，这种想法在冷市短期会让你被牢牢套住嘉兴未来5年房价走势，如果我们树立投资城市的长线思维，你就会过得非常坦然。未来的人口流入会集中在20个左右的热点核心城市，合肥就在其中，所以不必在意你短期投资有没有收益，长期来看（至少在10年内）合肥房价还有很大的增长空间。
我们讲投资，需要看商品的两个方面，一个是供应，一个是需求。一件商品，如果供应少，需求多，那么价格升高，这是去年合肥房地产的情形；如果供应少需求也少，那么价格稳定或者回调，这是今年的情形。供求关系决定商品价格是经济学上最基本的价值规律。
但在限购条件下，有没有供应少但需求多的情形呢？有，那就是学区房。对于外地投资者来说，学区房可能不在他们的考虑范围，而且限购之后他们中的部分人失去了购房资格。但对于合肥本地人来讲，有入学适龄儿童的家庭对学区房的需求并不会减少，随着外来人口的增多，这种需求甚至有扩大的趋势。而合肥优质学区房的总量基本上是保持一定的，这就满足了供应保持一定、需求相对增大的情形，所以学区房价格会保持坚挺甚至逆势上涨（关于学区房的熊市表现，可参看公号“小易论楼市”文章《看完这些后，你再决定要不要换房子！》）。
随着合肥房价的不断提高，购买学区房的家庭很多必须依靠置换，也就是卖一套买一套。况且本地人本来就具备购房资格，同时又具有购房能力，且需求几乎是刚性的，所以学区房成交每年都非常旺盛，今年以来北京学区房被炒成天价就可见一斑。
为了使新房统计价格环比不上涨，各地政府采取严控新房备案价格的方法，于是我们就看到市场上出现一些限价房。这些限价房因为价格被政府严格控制，房价一般要比同地段二手房或者新房市场价略低一些，基本上买到就是赚到，所以这些新房值得购入（部分需要号头费的新房就不必考虑了）。
在市场趋冷的情况下，我们一定要选择那些支撑相对充足的地段，也就是比较成熟的板块或者临近熟板块的近郊，热炒过的新区尽量不要去碰，除非你真能以低于市场价买到。有网友不断问关于滨湖新区的投资建议，我其实在之前的文章中已有详述（《合肥人喜欢买什么样的二手房——滨湖篇》）。我认为除46中本部学区房外，滨湖目前在1.5w左右的房子，也就是相当于合肥均价，才比较有投资价值，超过1.6w的性价比就不高了。
如果你想投资近郊的新房，一定要考虑在有地铁经过的区域购置嘉兴未来5年房价走势，一般来讲距离最近的地铁口1公里左右，切莫贪图便宜到交通不便的偏远地方。
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