天通苑：二手房经适房占比高 几无新盘供应

　　楼市是回龙观、天通苑最初被人所知的原因。1998年，以回龙观、天通苑为代表的经济适用房项目在北京房地产交易中心集中展示，从那时起，大量的人口被引入回龙观。因为存量大、人口多，公共交通相对方便，回龙观和天通苑近几年一直是北京楼市交易最活跃的区域。

　　在新房方面，回龙观目前尚有首开国风美唐、公园悦府、领秀慧谷等新房小区有房源在售，价格一般在60000元/平方米上下，户型基本以两居、三居为主。而天通苑则基本已无新房供应。一些意向在天通苑买房的人，则将目标换向了天通苑以北的北七家。

　　李震分析称，2017年至2018年6月，北七家板块共成交1104套房源，占整个昌平区域的29%。再看土地市场，北七家也是2017年成昌平区域唯一出让地块的板块。同时，加之未来科学城利好带动，使得目前北七家处在新房市场的风口浪尖。

　　李震分析：未来随着政策规划的不断落地、区域配套的不断成熟、新房市场的开发完结以及二级市场供应不断增加，北七家板块很有可能发展成为接棒“回天”区域的置业热点区域，届时发展较晚的北七家板块，其二手房居住质量也会高于目前的“回天区域”。

　　而在二手房方面，根据贝壳研究院数据统计，目前链家二手房天通苑商圈在售房源为1498套，回龙观商圈在售房源为1518套，两商圈在售房源量相当。天通苑成交周期相对较长，房源成交周期为80.42天，客源成交周期为74.99天。回龙观成交周期相对较短，房源成交周期为58.88天，客源成交周期为58.22天。

　　二者不同的成交周期与供求关系有关，李震指出，从58安居客的大数据看，目前天通苑板块的挂牌二手房房源与客源关注度基本持平。而回龙观板块则呈现出：客多房少，供不应求的趋势。

　　从成交量上看，回龙观和天通苑的变化趋势基本与北京二手房市场上半年的表现一致，从1月起逐月回升，在5月冲至顶峰，6月则出现了明显回落，但回龙观的表现仍要好于天通苑。

　　供求关系也同样反映在价格上，曾经，回龙观与天通苑价格相近，但近几年，二者的差距在逐渐被拉开。

　　根据贝壳研究院数据统计，6月回龙观二手房成交均价为48511元/平方米，天通苑则为37746元/平方米。由于这两个板块都有大量的经济适用房，交易时还要付出网签金额10%的综合地价款，实际的购房成本要高出一些，但可以看出，回龙观二手房的单价已经高出约1万元/平方米。

　　价格的差异与供求关系和回龙观地区的宜居程度有一定关系。与天通苑都是高层建筑不同，回龙观的住宅以低密为主，从早期的经适房龙某苑系列，到后期的一些纯商品房小区，回龙观整体的居住密度要比天通苑低出不少，而中关村软件园兴起后为回龙观带来的大量购房者和租客，也逐渐推高了回龙观的价格。

　　以热门的两居室租金为例，目前回龙观的两居室整租价格大概在6500元/套左右，一些条件较好的两居租金则更高，而天通苑的两居整租价格在5500元/套上下。不过，纯从租金回报率计算，回龙观和天通苑可以领跑北京的大部分区域。

　　在买卖上，两居室也是回龙观、天通苑的主力。根据贝壳研究院的数据，回龙观和天通苑两居成交占比都超过一半，上半年套均总价分别为420万至480万元和430万至460万元。